USUCAPIÃO​

 

Usucapião é uma forma originaria de aquisição de propriedade, pode ser feita na forma extrajudicial (sem um juiz) ou judicial (através do Poder Judiciário). A usucapião judicial, como a palavra já fala, é feita mediante um procedimento judicial (com a intervenção de um juiz), o qual pode ser considerado complexo e, por vezes, demorado. No entanto, para facilitar e acelerar estes procedimentos, surgiu no ano de 2015 o novo procedimento de usucapião extrajudicial,o qual é realizado de forma extrajudicial (sem a necessidade de intervenção de um juiz), diretamente no cartório, de forma mais simples e rápida. 

 

Com base no exposto, apenas se alerta que não são em todos os casos que podemos utilizar da usucapião extrajudicial, muitas vezes a melhor estratégia é buscar o Poder Judiciário.

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Usucapião judicial ou extrajudicial?

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Não existe uma regra, sobre utilizar a usucapião judicial ou extrajudicial. É imprescindível que um advogado analise a documentação que você possui, principalmente em relação a forma de aquisição da posse deste imóvel, só assim que esse especialista poderá concluir qual a melhor estratégia utilizar (forma judicial ou extrajudicial).

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Até 2015, a usucapião era realizada mediante um processo judicial, ou seja, o juiz precisava se manifestar de forma favorável para que você fosse considerado o proprietário do imóvel (área de posse), através da usucapião.

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Assim, surgiu a “desjudicialização” (diminuição do número de processos do Judiciário), e se tornou possível tramitar a usucapião diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, através do novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015). O pedido de usucapião extrajudicial será processado perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel. Todavia, é necessário o comparecimento no Cartório de Notas também, para elaboração de ata notarial, e ainda, de acordo com a Lei 6.015 de 1973, é necessário que o interessado seja representado por advogado.

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Portanto, você não precisa necessariamente de um juiz para declarar que a propriedade é sua, pode fazer o procedimento pelo Cartório, que se torna muito mais rápido quando comparado com judicial. No entanto, se existe algum conflito com terceiros envolvendo a propriedade, o indicado é que o procedimento de usucapião tramite por via judicial, pois se iniciado o procedimento na forma extrajudicial, o terceiro interessado pode impugnar e entrar com Ação Declaratória de Nulidade de Registro, tornando a usucapião mais demorada.

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Quais são as espécies de usucapião?

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Não há um consenso para confirmar, mas com base em estudos, existem três tipos de usucapião:

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• Usucapião extraordinário – O interessado precisa comprovar 15 anos de posse, sem interrupção ou oposição de terceiro. O tempo pode cair para 10 anos, se comprovar a moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo;
   

• Usucapião ordinário – O interessado precisa comprovar 10 anos de posse contínua e incontestada, com justo título e boa-fé. O tempo também pode cair para 5 anos, se comprovado que foi adquirido onerosamente, com base no registro constante na matrícula do imóvel, desde que o interessado tenha estabelecido sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico;
   

• Usucapião especial ou também chamado de constitucional. Esta modalidade, por sua vez, é dividida em especial rural ou pro labore, especial urbana ou familiar e indígena:
   

• Especial Urbana ou familiar – O interessado deve comprovar 5 anos ininterruptos e sem oposição de terceiros, deve demonstrar que não é proprietário de outro imóvel rural ou urbano, a área não pode ser superior a 250 metros quadrados e que utiliza para moradia ou de sua família;
   

• Especial Urbana por abandono – O imóvel deve ter até 250 metros quadrados, cuja propriedade era dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar. O interessado precisa utilizar o imóvel para sua moradia ou de sua família, exercer a posse por 2 anos ininterruptos e sem oposição de terceiros, não pode ser proprietário de nenhum outro imóvel urbano ou rural.

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